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            对《张掖市住宅专项维修资金管理办法 (修订)》的解读

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            索引号
            620700046/2022-00015
            文号
            关键词
            发布机构
            市住建局
            公开形式
            责任部门
            生成日期
            2022-06-07 10:56:59
            是否有效

            一、文件出台时间

            2022年5月18日第10次政府常务会议研究通过,于202266日印发执行

            二、制定背景及依据

            原《张掖市住宅专项维修资金管理办法》自200985日施行以来,住宅专项维修资金交存、使用做出了明确规定保障住宅共用部位设施设备正常使用维护住宅专项维修资金所有者合法权益方面发挥了重要作用。随着《民法典》的颁布实施国务院《物业管理条例》的修订和《甘肃省住宅专项维修资金管理办法》的制定发布,迫切需要对原《办法》中与上位法不一致的地方进行修订完善,以解决我市物业管理实践中出现的新情况、新问题,更好地指导和规范业主、物业服务企业、行业监管部门在住宅专项维修资金的交存、使用、管理等方面的行为

            三、制定依据、起草过程、征求意见情况

            《办法》主要依据《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》(建设部令第165号)、《物业管理条例》《甘肃省住宅专项维修资金管理办法》(甘建规范〔2020〕2号)等法律法规制定。在起草过程中,采取各种形式,向政府各相关部门、房地产企业和协会、物业公司、业主委员会以及社区居民等进行了深入调研,并发放调查问卷,实地走访,广泛征求了各方面的意见建议,特别听取了相关利益群体的意见,找准我市住宅专项维修资金管理中存在的困难和问题。《办法》起草后,多次组织召开各有关单位和组织参加的征求意见座谈会又书面征求市直相关部门、各县区住建局、物业服务企业、房地产开发企业、街道社区、业主代表意见共征求到意见建议24条,其中采纳11条,进行了相应的修改完善。市法治办于2022414日出具了规范性文件审查意见书综合各方意见,经过反复修改,最终成文。

            四、主要修订内容

            1.修改了立法依据。随着《民法典》的发布实施,《物权法》废止,修法依据的上位法随之修改。

            2.修改了专项维修资金的主管部门。因机构改革涉及行业主管部门由原来的市县区房地产行业行政主管部门修改为市县区住房和城乡建设主管部门。

            3.调整了交存标准。原《办法》规定,新建商品住宅首期住宅专项维修资金的标准为建筑工程中标价的5%核定。新修订《办法》中明确了交存标准按照楼层高低核定,总楼高层及以下交存首期住宅专项维修资金的标准为每平方米50元;总楼高7-9层交存标准为每平方米60;总楼高10层及以上交存标准为每平方米70;别墅交存标准为每平方米80元单幢楼栋存在复合层高的,按照最高层高标准交纳。调整后的标准与原标准相近,既保持了交存标准的连续性,又增加了政策执行透明度。

            4.修订了交存流程。原《办法》规定,新建商品房住宅、非住宅、经济适用住房的住宅专项维修资金,由开发建设单位代收存入到住宅专项维修资金专户。《办法》规定业主在办理网签备案登记时,由业主直接向指定专户进行交存,禁止开发单位私自收取(代收)。

            5.删除了“住宅专项维修资金的管理费用从增值收益中列支”条款。

            6.调整了使用维修资金的表决人数比例。原《办法》规定,住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。《办法》根据《民法典》的相关条款,修订明确了使用资金时,应当由专有部分面积占三分之二以上业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意使用。

            7.修订了使用维修资金流程。原《办法》规定使用专项维修资金先提出方案,再审核拨付资金,后施工验收。存在资金可能无法用于维修用途无法保证施工质量风险。新办法对使用流程依照先提方案,再组织施工、验收,后审核拨付资金。同时,新《办法》第十八条对紧急情况的事项进行了明确,确定了在什么紧急情况下使用维修资金。

            8.增加了住宅专项维修资金购买国债的表决要求。按照上位法的规定,购买国债“应当经业主大会同意;未成立业主大会的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意”

            9.补充完善了“房屋所有权转让时专项维修资金余额不足30%时,转让人应当在办理转让手续前补交、续交”的条款。

            10.新增了“对本办法发布之日前已核定、缴存的专项维修资金不做调整”的规定。


            张掖市人民政府关于印发《张掖市住宅专项维修资金管理办法》的通知


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